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北京提出在未来五年,建设租赁住房50万套。上海将在十三五期间增加租赁住房70万套。深圳在“二次房改”中,提出到
2035 年新增公共租赁住房等保障房不少于 100 万套。

如今,以房养老试点工作已暂告一段落,将在全国范围推广。下一步,以房养老究竟该如何发展,如何尽快解决目前模式推进过程中存在的障碍?

对于今年69岁的王伯而言,“有房子租出去,也好过抵押给银行、保险公司,每月拿一笔钱。”王伯告诉记者,自己现在有两套房子,除了现在居住的,还有一套用来出租,近40多平方米的房子每月能收2100元房租。

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记者在采访中发现,多数自有房产的老年人打算把房子留给下一代。还有一些老年人认为,即便打算以房养老,也不是把房子抵押给保险公司来获取养老金,他们更倾向将房子出租,用租金养老。

据了解,该银行也主要是通过打包,以综合理财的方式推出“以房养老”业务。不过,截至目前该业务进展仍相对困难,成交业务十分有限。

一直以来都是在对房产上附加的属性进行剥离的工作,比如租售同权、租房也能上学、租房也能就医等等,但是这次来了个以房养老,不得不说这是否是一个成熟的时机。

供求双方都担心收益不划算

还有专家指出,目前我国养老配套服务设施不完善,老人即便有了钱,也未必能买到优质养老服务,“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。

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一位保险公司员工告诉《民生周刊》记者:“大家都认为北京及周边房子不会降价,但事实上环京楼市从去年开始,房价降幅已接近腰斩,这是众所周知的,所以保险公司有顾虑很正常。”

近日,记者走访了位于广州市越秀区的多个社区,受访的多位老人普遍表示,“最近总在电视上看到‘以房养老’的新闻,也知道一些,但对于具体如何操作并不清楚”。

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有养老行业人士认为,以房养老是建立多层次养老保障制度的一个创新举措,但此前之所以推广不够顺畅,主要是受到多种因素的制约,其中最主要是观念问题。

据银行人士介绍,对于银行来说,该项业务的收益情况与一般按揭业务无异。但如遇老年人去世,继承人无力或不愿偿还贷款,银行将面临处置房产的繁琐手续,而且还可能面临房产价值大幅下降的风险。

楼市深度捆绑

首家开展以房养老的保险公司负责人曾对媒体表示,以房养老产品推出试点时,七八家保险公司愿意做,但最后做起来的却只有他们一家,保险公司最主要的顾虑是担心房子贬值。

“以房养老”如何养?

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2016年7月,原保监会将试点期延长至2018年6月30日,将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市,以及江苏、浙江、山东、广东等省份部分地级市。

事实上,当前国内人口老龄化问题已十分严峻。根据清华大学经济管理学院中国保险与风险管理研究中心与海康人寿共同发布的《2014中国居民退休准备指数调研报告》,截止2013年底,中国65岁及以上人口已达到1.32亿人,占中国总人口的9.7%,且每年以1000万人的速度增加。预计到2053年,老龄人口将达到峰值4.87亿,占总人口35%,即意味着每3个中国人中,就有1个老年人。人口老龄化已经成为摆在每个人面前必须面对和解决的课题。

“房子是用来住的”没错,但是,是不是可以理解为房子不是用来养老的呢?!

此外,可以考虑把住房反向抵押养老保险项目与养老机构的照料服务结合起来,建立购买服务的绿色通道和服务机制,让参加项目的老年人获得更好、更便捷、更有质量保证的养老服务。

此次保监会推出“住房反向抵押养老保险”试点,意味着保险机构也将加入“以房养老”的队伍。据保监会相关负责人介绍,和银行推出的业务相比,由保险公司开展的以房养老业务有着两大优势。

以房养老全国范围展开

对此,前述银保监会通知提出,保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判,加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控。积极创新产品,丰富保障内容,拓展保障形式,有效满足社会养老需求,增加老年人养老选择。

对于推出试点的意义,业内人士认为,在养老市场中,金融机构的优势在于解决养老资金来源与盘活养老存量资产,当前推出试点,也意味着金融保险参与养老和基本养老市场的政策支持力度在提升。伴随着中国社会的老龄化正不断加速,以房养老保险的推广将是大势所趋,不过,受当前商品房产权以及传统观念等因素约束,以及“以房养老”作为基本养老体系内的一种市场探索,“以房养老”保险短期内或难以迅速推广。

原本租购并举、租售同权的大政方针和顶层设计,让人们相信在不久的将来,租房将是这些绝大多数外来人口解决居住问题的最重要途径,租房也将享受到与买房同等的权力和待遇,租房不再受到歧视,而是安居乐业的重要方式。

近日,银保监会印发《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》,提出即日起将老年人住房反向抵押养老保险从此前的试点扩大到全国范围,进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革,满足老年人差异化、多样化养老保障需求。

“目前国内对‘以房养老’模式还有一个认识和接受的过程,国家也需要出台相应措施支持金融机构开展‘以房养老’业务,如房屋处置方式、土地使用权期限等问题,以便于保险、银行开展业务。”业内人士指出,目前来看,保险等金融机构开展养老按揭只是国家养老体系的补充,暂时还不具备作为主要养老方式的条件;而且参与“以房养老”主体,仅仅集中在拥有住房且房产价值相对稳定的群体,从这个意义讲,“以房养老”和养老社区都是进入门槛相对较高的养老模式。

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针对试点推广中所面临的问题,浙江省社会科学研究院研究员杨建华表示,激活以房养老保险市场,首先要将以房养老的服务模式标准化和精细化,提高其可信度;同时,做好信誉背书,有力保障老年人和保险机构的相关权益。

“借款人需有两套或以上自有住房,所抵押的住房不属于抵押人和共有人生活的唯一住所,用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。”中信银行业务人员此前在接受记者采访时表示,而对于借款人只有一套自有住房的情况,除了以该自有住房抵押,还必须增加一名拥有自有住房的法定赡养人作为共同借款人,用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。“同时,该按揭还可与租房互补,客户为了补充养老金的缺口,可以把出租的房子再向银行办理‘以房养老’业务。”

如果房子最后与养老等民生相关问题越绑越紧的时候,有房和无房的生活差距将进一步拉大,有房子的活着很舒坦,没房子的晚年那就不堪想象了,最后不可能出个租房养老的情况吧?!

上述报告显示,我国1.02亿60岁以上城镇人口,拥有住房面积共约33.66亿平方米,按照2015年的住宅商品房均价6473元/平方米,可以推算出城镇老年人自有住房价值接近22万亿元。假设其中仅1%的老年人参与以房养老,其市场规模也达2200亿元以上。

“因为这项业务关系到对风险的管控、对政策的把握、对背后的服务、对整个精算产品的设计等,比现有产品要复杂得多。即使满足各项试点条件,也不会有很多险企参与试点。”一位资深保险人士告诉记者。

现在的楼市陷入了越调越涨,越涨越调的情况之下,主要愿意还是楼市房产附加的资源太多了,金融层面、教育、医疗,到现在养老也将绑定到房子上。

老年人住房反向抵押养老保险,即以房养老,已不是一个新概念。2014年6月,原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,提出在北京、上海、广州、武汉4个城市开展住房反向抵押养老保险试点,试点期为两年。

其实,过去几年已有银行等机构在部分地区开展过“以房养老”试点。其中北京、上海、南京等地也曾尝试一些试点,主要是以地方财政、养老院、银行为主体,但目前大多已终止。

这样惨淡的试点结果下依然要全国推广,这件事情其实也说明了我国严峻的人口老龄化问题和养老问题。

还有业内人士建议,在向全国推广的过程中,可以考虑逐步扩大抵押房产范围,将其他类型的不动产,如商业类房产、共有产权住房、农村宅基地房产、农村家庭承包土地使用权等列入抵押范围,以便解决更多老年人的收入问题。

澳门太阳集团2007,记者了解到,中信银行是目前市场上推出“以房养老”倒按揭业务比较早的银行。按照中信银行在广州推出的“以房养老”倒按揭业务规定,养老人须年满55岁,借款人为养老人本人或法定赡养人。贷款期限可根据借款人实际需要合理确定,但最长不超过10年。贷款利率按照中国人民银行公布的同档次基准利率或上浮执行,贷款每月实际支付养老金额不超过2万元。

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他分析,比如养老金领取没有考虑通胀因素,且刨除传统的长寿风险和利率风险外,还有房价波动风险、现金流动性风险、舆论及法律政策风险、房屋处分风险等都给保险公司带来较大挑战。

反向抵押贷款最早起源于荷兰,而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国,除这两个国家之外,加拿大、新加坡、英国、法国、日本等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

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